在美国生活， 不论是租房还是买房，房屋保险都是必不可少的，如果你也在疯狂的房市大战中收获了自己心仪的房子，那么买保险就是重中之重，购买房屋保险的过程涉及很多门道，条款、赔付情况以及购买过程等，这篇文章里就给大家好好地聊一下美国房屋保险那些事。
什么是房屋保险？
美国房屋保险，英文是 Homeowner Insurance，或者 Home Insurance，是针对所投保的房屋主体、房屋内的物品、房屋外的部分相关物品、房屋内的人、房屋外的人等可能发生的不同意外情况进行不同程度理赔的一种保险。
- 贷款买房者：贷款银行一定会要求买房者在过户前先购买房屋保险，否则不会通过贷款。
- 全额现金买房者：虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险，但为了避免房子发生事故所产生的损失，通常屋主也都会购买房屋保险作为保障。
了解房屋保险，可以从承保范围、赔付等级、保险种类几方面来了解。
美国房屋保险承保范围有哪些？
房屋保险所承保的范围主要有以下六类，具体到不同保险险种时，会针对六类范围中选择一种或几种进行组合。
1 房屋架构（Coverage for the Home’s Structure）
- Coverage A – Dwelling Coverage：保房屋主体结构。（对 Condo Insurance 来说，这点不含外墙及公共区域，因为那些是 HOA 的责任）
- Coverage B – Other Structure on Your Property：保房屋主体以外的建筑物，如独立车库、独立工具间等。这部分保额通常是主保险的10%（实际依保单内容为准）。
2 个人财产（Individual Property Coverage）
Coverage C – Personal Property / Contents：保屋内所有个人财产，如家具、家电、手机、衣物等，若因灾害盗窃等事故造成私人财产损失可获理赔。
3 暂时生活开支（Coverage for Temporary Living Expenses）
Coverage D – Loss of Use：因房屋损害或维修，导致投保人无法居住在屋内，所额外发生的住宿饮食等生活开销。通常上限为主保险的20%（实际依保单内容为准）。
4 法律责任（Legal Responsibility）
Coverage E – Personal Liability Insurance：若有人在房屋受伤或发生事故，如在楼梯滑倒、工人作业受伤、小孩在家中玩球砸坏隔壁邻居贵重物品等，被起诉所产生的法律纠纷等费用。
5 医疗费用（Medical Payment）
Coverage F – Medical Payment coverage：房屋造成他人损害但未被起诉的伤者医疗费。例如有人在你的台阶上滑倒但没有起诉你。无论屋主是否有责任，都可要求保险公司依据这一条款赔偿。
6 其他
- Deductible (All Peril) 自付额 ：指的是以上各项，除非另外列明，全部自付额度为XX元；费用超出部分则由保险公司介入。
- Water Backup and Sump Overflow 淹水：指由下水道回流或水溢出来所造成的损失。下水道破裂并不属于 Water Backup 或 Sump Overflow。
哪些情况保险不理赔
绝大多数房屋保险（包括HO-3和HO-5）都会将以下情况导致的房屋建筑或财物损失排除在理赔范围以外，比如：
- 洪水
- 地震
- 塌方
- 发霉
- 除了水管或者家电导致的情况以外的水害
- 虫害鼠害等
- 地基变形沉降等
- 宠物动物
- 由宠物造成的破坏
- 磨损、损耗
- 故意丢失
- 核事故
- 政府行动
所以如果房子处于一些洪水、飓风、地震等自然灾害高危地区，或者业主对某类风险有忧虑的话，还要考虑加买额外的保险，例如洪水保险（flood insurance）之类。
美国房屋保险有哪些种类？
美国房屋保险有多个种类，这是您在选购保险时需要关注的主要内容，是房屋保险行业针对最常出现的情况，将保险触发因素、承保范围、以及赔付等级等因素进行排列组合后、归纳出的不同类别。
目前，美国房屋保险主要有八类，用代号HO-1至HO-8来表示：
- HO-1 (基础保险): 英文是 Basic Form，可理赔的情况包括由于火或烟 (Fire or Smoke)、闪电 (Lightning)、暴风或冰雹 (Windstorms and Hail)、爆炸 (Explosions)、骚乱或内乱 (Riots and Civil Commotion)、飞机造成的房屋损毁 (Damage from Aircraft)、车辆造成的房屋损坏 (Damage from Vehicles)、火山爆发 (Volcanic Eruption)、故意破坏 (Vandalism)、盗窃(Theft/Malicious Mischief) 等十种外因对房屋造成的损坏。其中，房屋价值以重置成本价值来承保，个人财产以实际现金价值来承保，但HO-1一般不支持ALE、个人责任险以及医疗险等。这种房屋保险一般使用的不同，同时，如果您计划使用HO-1，很多房屋贷款公司不一定会借贷给您买房。
- HO-2 (扩展保险): 英文是 Broad Form，在HO-1的基础上，可理赔情况增加了由电造成的房屋损害 (Sudden and Accidental Damage from Artificially Generated Electrical Current)、冰雪重压 (Weight of Ice, Snow or Sleet)、空调系统上冻造成的房屋损害 (Freezing of Household Systems, such as AC or Heating)，水或蒸汽溢出造成的房屋损害 (Accidental Discharge or Overflow of Water or Steam)、管道或者其他系统的破裂和燃烧造成的损害 (Sudden and Accidental Tearing Apart, Burning, or Bulging of Pipes and Other Household Systems)、和高空坠落物体 (Falling Objects) 这六种情况对房屋造成的损坏，其中，投保的房屋以重置成本价值来承保、个人财产以实际现金价值承保，部分保险公司的 HO-2 会提供ALE、个人责任险及医疗险等。
- HO-3 (全保险): 英文是 Special Form，除了保单中明确列出的情况之外，其它所有造成房屋损坏的情况都可进行理赔。其中，房屋以重置成本价值来承保，个人财产以实际现金价值来承保。HO-3保险类别一般也包括ALE、个人责任险及医疗险，是目前绝大多数客户选择的房屋保险种类。根据美国保险监理协会 (National Association of Insurance Commissions) 发布的数据，HO-3 占据了大约80%的房屋保险。
- HO-4 (租房险): 英文是 Renter’s Insurance，专门为租房者设计的保险种类，承保租住的房屋受损时遭受的个人财产损失、暂住其它房屋时产生的食宿费用、以及当中会产生的责任费用，比如可能产生的法律诉讼费用等。承保范围包括HO-1和HO-2中的16种风险情况。
- HO-5 (综合险): 英文是 Comprehensive Insurance，这是最好、最全面的房屋保险种类，承保范围是保险条例中提及的情况以外的、所有风险导致的房屋损坏以及个人财产损失。关于赔付等级，房屋和个人财产均以重置成本价值赔付。HO-5的投保费用比较高，并且有较严格的审核标准，是目前市场上投保量第二大的房屋保险种类。
- HO-6 (公寓险): 英文是 Condo Insurance， 适合租住在公寓大楼中某一单元的用户投保，承保入住公寓的室内房屋情况和个人财产、以及个人责任等，购买时需要结合公寓大楼的公寓协会HOA保险，HOA保险会承保公寓大楼一些公用面积，包括公寓外墙以及公寓入住前的情况，投保人在购买HO-6前，需要了解清楚所在公寓的HOA保险范围、以及自己入住后需要支付的费用，才能确定自己实际需要支付的HO-6保险金额。
- HO-7 (移动房屋险): 英文是 Mobile Home Insurance， 类似于HO-3，但针对移动房屋，不适用于固定房屋。移动房屋的类型包括但不限于：房车、旅行房车、五轮房车、单幅宽度移动房屋、双幅宽度移动房屋、模块化房屋和公园样板房等。
- HO-8 (老房险): 英文是 Older Home Insurance，针对已出现严重老化情况的房屋设计的保险种类，承包范围和HO-1相同，赔付等级为房屋的实际现金价值。
除了上述基本的房屋保险外，针对不同地区的自然环境特性，会提供额外保险种类，比如
- Dwelling Fire Coverage: 赔付火灾、冰雪、风暴和霉菌等因素所造成的房屋损害。
- Water Backup Coverage: 赔付16种情况中不包含的因城市下水道等问题引起的家中水倒灌而造成的房屋损失等。
- Earthquake Insurance: 地震险，因地震造成的损失并不在16种情况中，所以发生地震后造成损失不在HO-3和HO-1承包范围内，对于发生地震风险较大的地区，客户可以选择额外增保地震险。
- Flood insurance: 洪水险，与地震险情况一样，不属于之前介绍的16种情况之中，所以洪水发生概率较大的地区可以选择增保洪水险。
我该买何种类型房屋保险？
以购买房型去做说明：
1 Single Family House：购买 HO-3
- 屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权，因此要对这一切负责。
- 在房产估价报告（Appraisal Report）中的 Cost Approach 里有一栏「Total Estimate of Cost-New」，是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和 Total Estimate of Cost-New 中较低的那一个。
2 Townhouse：购买 HO-3
Townhouse 屋主的所有权与责任权跟 Single House 相似。若有 HOA 则须提供 Master/HOA Insurance 信息。
3 Condo：购买 HO-6
- 通常贷款银行会要求提供 HO-6 及 Master/HOA Insurance。若 Condo 的 Master Insurance 除了公共区域外，也包含房屋内部的保险，那就不用再单独购买 HO-6 了。
- Condo 屋主的所有权仅包括墙壁以内 (within the unit)，所以需负责的部分仅限墙壁以内，因此保险也仅管这部分。墙壁以外的楼顶、过道、电梯、墙壁间的下水管道、房屋结构、社区道路、公共设施等都属于 HOA 责任，通常由 Master/HOA Insurance 负责。所以 Condo 房屋保费通常比 Single House 跟 Townhouse 便宜不少。
- 贷款银行通常要求 HO-6 的 Dwelling Coverage 至少为房产鉴价 (Appraisal value) 的20%。
小贴士：
- 无论是上述何种保险，自付额度 (Deductible) 不应超过 Dwelling Coverage 的5%。
- 根据房产所在地区，有些还需要提供额外的地震险、洪水险等给贷款银行。
4 其他注意点
- 无论何种保险，自付额度 (Deductible) 不应超过 Dwelling Coverage 的5%。
- 根据房产所在地区，有些还需要提供额外的地震险、洪水险等给贷款银行。
美国房屋保险大约多少钱？
目前而言，根据Quadrant Information 提供的根据142 家保险公司 2021 年费率的分析， 购买保额为$250,000的房屋保险时，保费平均每年$1,312 美元，即每月约 $109 美元【来源】。
而当需要升级到HO-5时，或者针对环境特性增保其他险种时，每个月保费会增加，但获得的保障也会增加。
在赔付条款中，如果将重置成本价值升级至扩展成本价值，则保费也会相应增加。
如何降低房屋保险保费？
房屋保险的保费会因为涵盖范围、自付额度与不同保险公司等因素而存在着数百元的差异，掌握以下细节去挑选房屋保险有助省下不少保费。
- 货比三家不吃亏。虽然花时间，但也能为你省下不少开销。多问多询价，不仅能让自己更加了解保险条款细节，也能了解各家保险公司的服务质量，买到最适合自己的房屋保险，也别忘了询问他们可做什么来为你节省保费。
- 提高自付额（Deductible）。自付额是保险公司开始索赔前，屋主须自行负责的损失金额。现在大多数保险公司推荐$500的自付额，若将自付额提高到$1000，大约可省下25%的保费用。※ 但若居住在灾害频发地区，则建议保险条款中最好有对这些特殊种类损失有单独的自付额。例如住在地震频发区，则地震自付额最好是独立出来。
- 不要把买房房金额与重建成本混淆。房子下面的土地并没有盗窃、风暴、火灾和其它包含在你的房屋保险条款中的风险。所以在决定保险金额时，不要将土地价值包含进来，否则要支付的保费将会更高。
- 将房屋保险和汽车保险绑在一起。若跟同一间保险公司一同购买房屋保险与汽车保险，通常保险公司会提供5%到15%的保费优惠。（部份情况例外，所以请先做比较再决定）
- 提高房屋抗灾力。例如增加风暴百叶窗、加强屋顶、老房翻新、强化电力系统等方式来节省保费。
- 提高家庭安全。例如安装烟雾报警器、防盗报警器和防盗锁，约可获得5%的保费折扣。某些保险公司甚至会对安装自动喷水灭火系统、通知警察消防或监测站的防火防盗报警器，提供15%到20%的保费折扣。※ 但这类系统通常不便宜，也并非每个系通都可得到折扣，所以请自己先计算清楚是否真的话算，并了解保险公司支持的系统有哪些再去作决定。
- 了解其他折扣。例如退休人员通常待在家的时间较长，因此可降低被盗风险或及早发现火灾等优势。有些保险公司会针对55岁以上退休人士提供部分保费折扣。
- 良好信用记录。除了房屋保险，只要拥有良好信用纪录，无论是选购何种保险，都有助降低保费。
- 成为保险公司老客户。有些保险公司会提供3到5年的老客户约5%的保费优惠，6年以上老客户甚至也有可能得到10%的优惠。（当然还是建议可多比价，了解是否真的有划算到）
- 房子本身条件。若房子邻近消防栓或位于有专业消防部门的社区里，则可少支付点保费；或电力、暖气和管道系统用不到十年，保费也会便宜一点；抑或是在东部抗风性较强的混砖房屋、西岸抗震性佳的房屋建材等，也都能将保费降低约5%到15%。
如何购买房屋保险？
选择购买合适的房屋保险类似于申请房贷，可以向多个保险公司要quotes。然后可以直接去保险公司的网站购买，或者找一个保险经纪人代为购买。
在操作上，如果选择在网站直接购买，要找到值得信赖的保险公司：在美国市场上，几家大的保险公司都可以做Homeowner Insurance，例如Allstate, State Farm, Geico, Progressive, Costco。
也可以找所在地的独立保险经纪人购买房屋保险，让他们来负责帮你询价。独立保险经纪人不收服务费。好处是省心，能给予很多指导和讲解，适合第一次购买的新手。
