美国房地产税是各州和地方政府最古老的主要收入来源,也是当地教育、道路维修和其他地方服务的重要资金来源。
想要在美国买房子,就免不了要缴交房产税/地税,这可是屋主们每年的一大支出。据美国税收留置权协会(NTLA)数据显示,每年都有超过$140亿美元的房产税被拖欠。
美国房产税怎么算?
Property Tax中文是财产税,在美国Property Tax通常指房地产税或者地税,因为很多地方已经不再对房地产以外的个人财产征收税了。【噢,据说还有27个州对车辆也要征收财产税的,为当地的小伙伴点根蜡~】
房产税一般会由所在县(County)派出评估师(Assessor/Appraiser )对房屋进行价值估算,然后再对评估价值进行征税。
不同地方对房产价值的评估频率会不一样,有的地方可能每年评估一次,有的地方可能几年才会评估一次。评估价值一般会根据所在地区最近出售的类似房屋的价格而定,另外也可能会根据建筑许可和房屋升值等因素来调整评估价值。
大家通常会在地税税单上看到以下的英文术语:
- Market Value:市场价值
- Land:土地
- Structures:建筑物
- Assessed Value:评估价值
- Exemptions:豁免/减税
- Taxable Value:应税价值
- Total Tax:地税总值
房屋市场价值(Market Value)是房子在公开市场上能卖出的价格,房屋价值是土地价值和建筑物价值的总和,但大多数地方只会对房价的一部分征收房产税。
税务评估师在估算房屋的市场价值后,会乘以一个评估比率(Assessed Ratio)得出房屋评估价值(Assessed Value),就是实际需要纳税的部分。评估比率因地区而定,数值在0%~100%之间。
某些地区对某部分人的房产可能会有一些房地产税减免优惠,最常见的是Homestead Exemption(家园地税豁免),对居民自住的房屋可以豁免一部分价值的地税。
评估价值扣去地税豁免部分后,就是应税价值(Taxable Value),以这个价值乘以当地的地税税率(通常以千分之一为单位,也叫做Mill Levy),就是地税金额。
另外,很多地方还可能可以申请一些Property Tax Credits(地税抵免),可以抵消地税金额部分,减少要交的房地产税。
美国房产税排行榜2021
根据美国人口普查局的数据,美国家庭平均每年要缴纳房地产税$2,471美元。到底哪个州房地产税最低,哪个州最高?一起来看看吧!
了解了房产税的大致范围和计算方法,大家最关心的问题来了,我要怎么样才能少交税呢?关键在于房屋价值评估这一环节,要知道美国的房屋价值评估并不是单向的,评估机构对你的房屋估价完成之后会告知你,如果户主对估价没有异议,那么当年的房产税就按照这个估价的百分比收取。但是!如果户主觉得估价不正确,可以在当年的5月15日之前提出抗议(由于COVID19,今年推迟到6月1日),那么您就有机会和评估机构的估价人员进行一次协商(Settlement)。
如果协商不成功,您可以参加一个听证会(Hearing),对于房屋的最终估价进行辩论。
如果最后还没有达成妥协,您还有一次上庭的机会,继续捍卫您所认定的房屋价格。
有必要进行房产估价抗议吗?
当然要,一定要,必须要,重要的事情说三遍。为什么呢?
- 节省银子:房产税是按照房屋估价的比例交付,如果估价过高,自然要多交房产税;
- 帮助您的左邻右舍:如果您小区的所有居民、甚至您坐在城市的所有居民都去Protest,那么整个地区的房屋估价就可以降下来,所有的居民都可以受益,节省银子;
- 为您的下一年做好准备:如果今年不Protest,那么明年的房屋估价可能更高,所以需要每一年都去Protest;
您不仅要今年抗议,而且需要年年抗议。举个例子,去年我的房屋估价在2018年上涨了9%,通过抗议,最终估价上涨了4.3%。如果您不抗议,那么您的房产估价每年都将大幅度上涨,几年之后,您将无力招架。
房产税抗议的操作很复杂吗? 完全不麻烦,很多情况下,仅仅在网上操作,就可以了。
通过大约10分钟的网上操作,每年您都可以省下$500 ~ $1000美金的财产税。
如果您已经决定要捍卫您的房产估价了,您如何进行呢?
如何抗议房产的过高估价?
找到房产估价机构在每年三月份给您寄送的信件,在信件中找到网址,注册您的账户,在您的账户里,找到您的房屋,如果您有多处房产,请逐个进行操作。
点击【Protest Property Appraisal】,按照提示的步骤完成选择,一般您会经过以下三个阶段:
第一阶段:在线调解
在线调解,英文叫做 Online Settlement,这个步骤需要大约十分钟的时间,您需要输入您心中认定的房产估价。
您一方面可以参考Redfin和Zillow来查看房屋估价,同时您需要找到小区里的其他同类房屋的估价,选取其中一个合理的估价。
在线提交之后,系统会决定是否接受这个估价,一般会有两种可能:
- 接受:那么您当年的房产估价就自动更新成为您提交的估价。
- 不接受:系统会立刻给您一个新的估价,这个估价会高于您提交的估价,您可以选择接受,那么系统会自动更新您的房产估价,您就不再需要完成下面的步骤了。您也可以选择不接受,继续抗议(Protest),这时您就会进入第二阶段。
第二阶段:参加听证会
听证会也就是 Hearing。由于您没有接受在线系统给您的最新估价,您需要再次提交您认定的估价(您可以维持第一次的估价,或者提交一个新的估价)。
在【Reason for Protest】中选择【Incorrect appraised (market) value】和【Value is unequal compared with other properties】,同时,您需要在线提交一些材料作为您的抗议理由,这里您可以上传从Redfin和Zillow打印的数据,以及周围类似房屋的估价信息。
在【Hearing Type】中选择【 In Person】,最终完成所有的在线步骤。经过一到两个星期的等待,您会收到 Appraisal District 给您寄送来的听证会通知(注意:这封邮件中,您可能会收到一个更低的估价,如果您接收,那么就不需要进行下面的步骤),您需要按照要求,准备材料,并且参加听证会。
在德州,参加听证会的人数一般是5人(包含您在内),其中一个是Appraisal District的估价人员,另外三个是评审人员 (Appraisal Review Board,简称ARB)。
在听证会中,您和估价人员分别提供材料支持各自认定的估价,三名评审人员最终决定房屋的估价,并且会当场告知您,并且会在日后的几个星期里,寄送一封信件,正式告知您(在美国,任何正式的通知都是以信件的方式通知的)。
如果您选择接受,不用再进行下面的步骤,如果您仍然不认同,您将会进入第三阶段。
第三阶段:继续上诉
由于您仍然不认同ARB所给出的最终估价,您可能有权利上诉到您所在地县的州地区法院,独立仲裁员或者国家行政听证办公室(SOAH),具体的操作步骤请查看ARB寄送给您的信件。
如果这三步都做了还是没有成功,最坏的结果也是维持最初的估价,但是万一你成功了,那可能就为自己省下一笔不小的支出,又何乐而不为呢?